La CNL donne son avis sur la Convention d’Utilité Sociale qui va engager les organismes bailleurs du secteur HLM est les locataires sur 6 ans.
A chaque fois que l’Etat et l’union HLM ont conclu des conventions, cela s’est toujours traduit par des augmentations sur la quittance des locataires, comme lors du conventionnement sans travaux, qui a permis d’augmenter le loyer pour les nouveaux locataires arrivant, ou du conventionnement avec travaux (appelé PALULOS) qui a eu pour résultat une augmentation de 40 à 60 % du loyer suite aux réhabilitations.
Pour arriver à ses fins, l'Etat met en place des outils financiers au service des offices pour s'autogérer. Pour cela, le statut EPIC (Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial) permet une ouverture vers des partenaires publics avec des capitaux publics dans l'immédiat. Par la suite, lorsqu’ils seront transformés en sociétés anonymes, ce ne sera plus le cas (voir les statuts de France Télécom et la Poste).
Le nouveau conventionnement indiqué dans le décret du 8 mars 2007 a été transformé en Convention d’Utilité Sociale (CUS), qui risque de supprimer la mixité sociale et à terme, le logement social lui même.
La CNL n’a de cesse d’informer, d’expliquer aux locataires, d’interpeller les élus, les administrations, les pouvoirs publics sur le caractère pervers et nocif des lois ENL et MOLLE, aussi appelée "Loi Boutin", et leurs décrets d’application.
La CNL regrette d’avoir été pratiquement seule à amener le débat sur le fond et sur ses conséquences. La CNL, continue de demander l’abrogation de la loi Boutin : nous sommes contre la mise en place de cette CUS, et nous sommes pour la création d’un véritable Service Public du Logement et de l’Habitat.
Ce n’est pas en stigmatisant les locataires, en les mettant en concurrence que l’on va résoudre la crise du logement et son financement, qui devrait être assuré par l’Etat.
On oppose les jeunes aux anciens, ceux qui travaillent à ceux qui sont au chômage, ceux qui ont peu de revenus à ceux qui gagnent un peu plus, ceux qui sont en sous-occupation à ceux qui sont à l’étroit dans leur logement.
On veut à tout prix instaurer un parcours résidentiel en poussant certains locataires vers le privé, vers l’accession alors qu’une grande partie des habitants n’a plus ou risque de perdre son emploi, et qu’un nombre considérable de personnes, 1 million selon les estimations, vont se retrouver en fin de droits.
Ceux qui occupent le parc de l’habitat social ont des revenus très bas, parfois dans certains organisme plus de 70 % ont des ressources inférieures de 60 % en-dessous du plafond du PLUS, ce qui est bien en dessous du SMIC. Plus de 30 % sont des personnes seules, plus de 30 % sont des locataires âgées. Quant aux demandeurs de logement, leurs ressources sont souvent encore inférieures.
La mise en place et l’acceptation de la CUS va imposer aux organismes de s’engager résolument et définitivement sur :
- 1-Le classement du patrimoine
Les loyers seront fixés en fonction de la situation de l’immeuble, s’il est près des commerces ou des transports, en fonction de sa composition sociale, de son attractivité, de sa valeur marchande, et en fonction des services rendus.
Nous ne pouvons approuver cette logique du logement marchandise qui est pratiquée dans le privé et qui entraîne à la spéculation et à des loyers exorbitants.
On nous explique qu’il n’y aura pas de remise en ordre des loyers pendant 6 ans. Nous pouvons avoir des doutes, ne serait-ce que pour les nouveaux locataires. De toute façon, dans 6 ans, ce seront des nouveaux plafonds et donc des augmentations à la carte qui seront pratiquées.
Nous constatons aussi que les organismes peuvent choisir la classification simplifiée, c'est-à-dire en restant sur les plafonds d’origine. Choisir une autre classification peut laisser penser une intention de toucher aux plafonds.
- 2-La vente des logements
Si l’accession sociale peut être une possibilité pour un locataire dans son parcours résidentiel, elle doit se faire dans un cadre de programmes précis.
Par contre, vendre des logements sociaux, cela se traduit par des logements en moins à proposer aux demandeurs. De plus, les enquêtes démontrent que malgré des dispositifs (prêts à taux zéro, PAS, maison à 100 000 €, maison à 15 € par jour…), la proportion de demandes à l’accession est en baisse et les banques ne se précipitent pas pour financer les opérations ou les futurs acquéreurs.
Bien souvent, le choix à l’accession est contraint et forcé avec un manque d’information, qui se traduit
par un désastre, des acheteurs insolvables et des copropriétés dégradées.
Nous regrettons que certains conseils d’Administration aient mis le doigt dans cet engrenage avec la mise en vente des logements. Par contre, nous apprécions que certains aient refusés d’inscrire
la vente des logements dans le cahier des charges de la CUS.
- 3-L’application du nouveau surloyer
Nous sommes contre la mise en place de cette taxe injuste telle qu’elle vient d’être refondée car même si aujourd’hui peu de locataires sont touchés, les simulations pour 2011 indiquent une montée importante des locataires qui seront soumis à un surloyer. Demain, avec les ZUS qui doivent normalement êtres revues en 2013, plus du double de locataires seront taxés.
De plus, c’est une atteinte à la mixité sociale : le 93 a une population avec peu de ressources. On va avec le surloyer faire partir ceux qui ont un peu de ressources, des habitants participaient souvent à l’activité culturelle, sociale, à l’histoire du quartier.
Les organismes vont se mettre en conformité avec les PLH, mais pour l’instant, beaucoup de PLH ne sont pas finalisés et nous n’avons pas les réponses de l’Etat. Nous apprécions que certains bailleurs aient refusé d’inscrire le surloyer dans le cahier des charges de la CUS, considérant qu’avec 40 % de logements sociaux, une application stricte remettrait en cause la mixité. L’OPAC de Paris a, semble-t-il, descendu de 20 % ses plafonds.
Certaines communes sont hors-la-loi en n’appliquant pas l’article 55 de la loi SRU les obligeant à avoir au minimum 20 % de logements sociaux. Pourquoi alors ne pas faire de même sur le surloyer, car l’enjeu est important pour l’avenir de nos quartiers ?
- 4-La remise en cause du maintien dans les lieux
Bientôt la durée des baux sera remise en cause. Les locataires en sous-occupation sont déjà largement pressés de libérer leurs logements ; même si nous avons pris des dispositions particulières, l’Etat mettra la pression.
Dans la CUS, l’Etat se désengage complètement du logement social. Pour palier ce désengagement, en plus de ponctionner le 1 %, l’Etat met en place toute une série de mesures pour donner les moyens aux organismes de logements sociaux de faire de l’auto-financement : la vente des logements, la vente des immeubles, l’application du surloyer, la remise en ordre des loyers.
En résumé, l’Etat a tout intérêt à mettre en place les CUS; car cela lui coûte peu et qu’il se désengage. Le bailleur y trouve un intérêt particulier puisqu’il est obligé de construire, d’entretenir et de faire évoluer son patrimoine, et donc de pallier les déficiences financières de l’Etat.
Les locataires, eux, n’y ont aucun intérêt, car ils payeront tout et pour des services de moins en moins rendus.
La CNL ne participera pas au démantèlement du logement social. Elle se bat pour un grand service public du logement et de l'habitat. C’est à l'Etat de prévoir les budgets nécessaires pour répondre à la crise du logement – 3,5 millions de mal-logés en France selon les associations – que connaît notre pays depuis des dizaines d'années
Source : CNL 93
